31.3.2004

Continúa creciendo la construcción de casas en barrios del conurbano

Al concluir 2003 se habrán construido alrededor de 4.000 casas en barrios privados del conurbano bonaerense, por un volumen total cercano a los 1.000 millones de pesos. La reactivación se explica por el aún bajo costo de la construcción, medido en dólares. Las obras se realizan, en su gran mayoría, con ahorros en esa moneda -en vez de créditos- y con sistemas de contratación llave en mano.

La construcción está llegando a su mejor nivel de actividad luego de cuatro años de larga recesión en el sector. Se debe principalmente, al repunte extraordinario de la demanda de viviendas unifamiliares concentradas en urbanizaciones del conurbano bonaerense. En barrios privados y clubes de campo, desde Zárate a Brandsen, la recuperación se había iniciado en junio de 2002 y comenzó a acelerarse pasadas las elecciones presidenciales. Hoy existen más de 2.000 casas en construcción en el conurbano bonaerense, según estimaciones del mercado, teniendo en cuenta que sólo en Nordelta se construyen unas 300 casas y en los emprendimientos de Eidico en Tigre, alrededor de 400. En otros barrios de la Zona Norte y Oeste es común encontrar una decena de casas en obra, mientras que la zona sur no se queda atrás, con emprendimientos de la envergadura de Abril en Berazategui y Saint Thomas en Esteban Echeverría, este último con un centenar de casas en obra.

Los clientes de este segmento cuentan con ahorros en dólares, sin necesidad ?ni oportunidad- de tomar créditos adicionales, atraídos por el aún bajo costo de la construcción en esa divisa. La reactivación comenzó a mediados de 2002, impulsada por el atractivo precio de construcción por metro cuadrado de 250 dólares, que fue el piso de ese indicador, -con un dólar de 3,50 a 4 pesos- y con un derrumbe del 200 % respecto a valores anteriores a la devaluación. Así se animaron los primeros y la confirmación de la tendencia fue más visible a fines del año pasado, porque los dólares guardados cotizaban en baja y el precio de la construcción empezaba a subir empujado por la inflación en el precio de los materiales.

Hoy, otro factor positivo es que subió el promedio de superficie construida por casa respecto de los valores históricos, que rondaban los 180 m2 y ahora promedian superficies de 220 m2. En algunos barrios como Ayres del Pilar, por ejemplo, la construcción más popular es de 300 metros y es muy común encontrar casas de 700 u 800 metros. El arquitecto Gerald Stieglitz, gerente general de Hausbau, unidad de negocios de Stieglitz Construcciones dedicada a la construcción de casas con la modalidad llave en mano, afirma desde su contacto con el mercado: «Nosotros observamos hoy dos perfiles de clientes frecuentes. Uno orientado a la casa de 200 a 230 m2 de superficie cubierta, con un terreno propio, más unos 50.000 dólares ahorrados. Con esa suma antes no llegaba a construir, pero ahora puede cubrir la inversión, sumando la venta del departamento donde vive, que se revalorizó bastante en dólares. Otro perfil es el cliente de la casa de 350 m2, el mismo que antes de la devaluación estaba ahorrando para una casa de 200 m2, pero ahora hace valer sus ahorros en dólares y construye más metros».

Tendencias de contratación en Argentina
En la actualidad, los sistemas de contratación más elegidos para la construcción de casas son tres: el housing, los servicios de un arquitecto independiente y el sistema llave en mano con el respaldo de una empresa constructora. El housing consiste en adquirir una casa ya construida o un prototipo totalmente definido en precio y disponibilidad, en lugares predeterminados, y se rige con las reglas y precios del mercado inmobiliario. En otros países es el producto por excelencia para ligarse a un crédito bancario, pero en Argentina aún no ha retornado esa posibilidad, por las tasas de interés poco atractivas y la inestabilidad laboral. En el otro extremo está el arquitecto independiente, la forma tradicional y muy extendida en nuestro medio, que ofrece un proyecto a medida y una obra con contratos separados, -modalidad llamada por administración-, sin un compromiso contractual de tiempos y precios, donde se debe tratar con distintos proveedores. La última opción es un sistema llave en mano, donde el proyecto puede ser a medida o con modelos flexibles, sobre un lote ya elegido por el cliente. Se parte de un monto de inversión y se llega a un precio fijo, un plan de pagos y plazos de entrega predeterminados, y en algunas empresas, se incluye el gerenciamiento y una garantía de obra. Tanto en el housing como en el llave en mano, la previsibilidad, la experiencia y el compromiso de precios y plazos fijos de entrega es el gran valor agregado. Por eso, estos dos sistemas suman el 70 a 80 % de las obras, con predominio del llave en mano que resulta más económico y personalizado.

Más de $ 1.000 de inversión en 2003
El arquitecto Gerald Stieglitz, de Hausbau, afirma que el valor de construcción por metro cuadrado se estabilizó hoy en unos 400 dólares, equivalentes a 1.100 y 1.200 pesos, valores que rigen para el sistema llave en mano, incluidos los servicios profesionales de arquitectura, especificaciones técnicas y tramitaciones municipales. Sigue siendo un valor que anima a construir en vez de comprar un inmueble ya construido, porque los precios en el mercado inmobiliario, en dólares, no bajaron en la misma proporción. Por ejemplo un departamento usado en buena ubicación de Capital está llegando a valores de entre 700 y hasta 1.000 us$ o más por metro cuadrado. Con valores promedio de 2.000 casas en construcción, de unos 220 m2, a 1.200 pesos por metro cuadrado, se podría concluir que el mercado de la construcción en barrios privados y countries mueve actualmente más de $ 500 M. En proyección anual, para 2003, el volumen podría llegar a los $ 1.000 M.

¿Continuará el boom?
Teniendo en cuenta que esta escalada de obras se relaciona con oportunidades de mercado, donde los precios en dólares -y sólo en dólares- están bajos, mientras continúe este contexto, perdurará el boom. En pesos, el aumento del costo de la construcción que establece la Cámara Argentina de la Construcción desde la devaluación es de 82,60 (a septiembre de 2003). O sea, a fines del 2001 el costo de la construcción se ubicaba entre 650 y 750 pesos por m2 y ahora llega a $ 1.100 o $ 1.200. La construcción es mucho menos accesible para quien mide un proyecto contra su salario en pesos. Se estima que el dólar no va a bajar más, tampoco se prevé una fluctuación importante, con lo cuál seguirán las condiciones actuales, propicias para invertir en ladrillos. Mientras tanto, hay un gran mercado potencial en materia de viviendas en barrios, por la cantidad de lotes vendidos y aún vacíos. De la gente que llega a los arquitectos, aproximadamente un 25 o 30 por ciento compró el lote ahora, el resto ya lo tenía. Hay un mercado potencial muy amplio, es el público que compro antes y no hizo más nada. El importante movimiento de operaciones inmobiliarias de los últimos meses y la gran cantidad de planos esperando aprobaciones municipales, permite avizorar una bonanza extendida para el próximo año, por lo menos.

FUENTES:
Cámara Argentina de la Construcción: www.camarco.org.ar
Federación Argentina de Clubes de Campo
Nordelta: www.nordelta.com
Eidico: www.eidico.com.ar
Hausbau, unidad de negocios de Stieglitz Construcciones, dedicada a la construcción de casas con sistema llave en mano: www.hausbau.com.ar

Para poder subir obras es necesario acceder con una cuenta ARQA

Para poder solicitar la creación de un grupo es necesario acceder con una cuenta ARQA

Para poder guardar en favoritos es necesario acceder con una cuenta ARQA

Para poder valorar obras es necesario acceder con una cuenta ARQA

Para poder agregar a este usuario a tu red de contactos es necesario que acceder con una cuenta ARQA

Para poder enviarle un mensaje a este usuario es necesario que acceder con una cuenta ARQA

Ir a la barra de herramientas