Nuevo desarrollo Residencial e instalación de Estacionamiento disuasorio

Kabaty está comenzando a establecer una nueva y más compleja relación con la estructura urbana de Varsovia. Tras años de consultas y debates sobre el futuro del antiguo hipermercado Tesco, los concejales han aprobado un desarrollo residencial bajo el marco de la ley de desarrollo. En el terreno del antiguo centro comercial, se desarrollará un nuevo barrio, diseñado por el estudio de arquitectura WWAA, que contará con plantas bajas orientadas a servicios, aparcamiento subterráneo, una plaza pública y zonas verdes de acceso público.

Tras la demolición de la galería comercial de la avenida Komisji Edukacji Narodowej (al. KEN), una de las parcelas más grandes de Kabaty quedó como un vacío sin desarrollar dentro del tejido urbano del sur de Ursynów. El antiguo emplazamiento de Tesco se concibió originalmente como un edificio comercial independiente rodeado de aparcamiento en superficie, un modelo urbano típico de las afueras de Varsovia, en rápido desarrollo en aquella época. Hoy en día, ante la creciente demanda de vivienda y la continua transformación del comercio minorista de gran formato, estos espacios son cada vez más objeto de reurbanización.

A finales de noviembre de 2025, la promotora Archicom, perteneciente al Grupo Echo Investment, presentó una solicitud para la ejecución del proyecto bajo el procedimiento de desarrollo local. El 12 de febrero de 2026, el Ayuntamiento de Varsovia autorizó la ejecución del proyecto.

Estrategia Urbana de WWAA

El diseño del galardonado estudio WWAA propone una transición de un único volumen comercial monolítico a una estructura de bloque urbano más articulada. En lugar del antiguo almacén, se creará un complejo residencial de uso mixto que incorporará espacios comerciales, aparcamiento subterráneo y un aparcamiento disuasorio.

El desarrollo constará de nueve edificios residenciales con 410 apartamentos. Seis de los edificios tendrán usos comerciales y minoristas en la planta baja, mientras que se prevén locales de servicios adicionales en la planta -1. Tanto la promotora como los arquitectos destacan que el proyecto pretende establecer un nuevo tejido urbano multifuncional con servicios que finalmente integrará este emplazamiento en la vida cotidiana del distrito.

Diálogo con la Ciudad y los Residentes

Tras consultas públicas y negociaciones con las autoridades municipales, el concepto se sometió a varias revisiones significativas. El edificio, que originalmente se concibió para dominar el área circundante, se ha reducido a diez plantas. El número de árboles planificados también se ha duplicado, con 280 nuevas plantaciones propuestas para el terreno.

La promotora cederá 450 m² de locales comerciales y 145 plazas de aparcamiento a la ciudad como parte de un sistema de aparcamiento disuasorio. Además, la promotora cofinanciará mejoras en la red vial circundante, incluyendo la transformación de la calle Iwanowa-Szajnowicza en una woonerf, una calle compartida que prioriza a peatones y ciclistas.

El diseño de la WWAA asume que el distrito debe extenderse hacia el desarrollo, en lugar de que este se aísle de su entorno. Por lo tanto, los edificios se dividen en volúmenes más pequeños con plantas bajas activas. Los patios verdes y la extensa vegetación buscan suavizar la percepción de densidad e introducir más espacios semipúblicos en Kabaty. “Todo el tráfico vehicular se reubicará en el aparcamiento subterráneo, lo que permitirá organizar el espacio público en la superficie y priorizar claramente a peatones y ciclistas. Esta solución mejorará la comodidad diaria, incluyendo el acceso a la estación de metro, al bosque de Kabaty y a los servicios locales. El diseño prevé que el 30% de la superficie del terreno permanezca biológicamente activa, de la cual casi el 15% consistirá en vegetación plantada en suelo autóctono. Esto garantizará condiciones adecuadas de retención de agua y contribuirá a un microclima mejorado”, afirman los arquitectos Natalia Paszkowska, Marcin Mostafa y Krzysztof Mazanek de WWAA.

La arquitectura del proyecto refleja un intento de conciliar dos condiciones: el carácter tranquilo y verde del distrito y la creciente presión por un desarrollo de mayor densidad en las proximidades de la estación de metro de Kabaty. Representa un ejemplo de planificación urbana deliberada en la que no solo importa el número de viviendas, sino también la integración con el transporte público y la disponibilidad de servicios locales.

En el debate actual sobre el marco de desarrollo urbano, surge una pregunta recurrente: ¿debería la ciudad continuar expandiéndose hacia la periferia o intensificar el desarrollo en torno a nodos de transporte bien conectados? Kabaty se ha convertido en uno de los lugares donde estas preguntas pronto adquirirán una forma arquitectónica tangible.

Leé la nota original en inglés > https://arqa.com/en/architecture/new-residential-development-and-park-ride-facility.html