CONECTA: Densificación y vivienda en la ciudad de Córdoba

La extensión de la mancha urbana no es la solución ya que trae aparejado consigo la continua segregación en las periferias de la población en guetos y residenciales exclusivos, y conlleva a la pérdida del espacio público y su carencia de significación para el ciudadano. Es pertinente pensar en densificar la ciudad ya construida y no seguir expandiéndola, diseñar un mecanismo por el cual sea el ciudadano partícipe de un mutuo acuerdo entre vecinos para multiplicar el valor de su lote, crecer en altura y crear ciudad dentro de la manzana.

Gracias a la última modificación realizada en el Código Civil Nacional Argentino, se incorporó el concepto de la “venta del espacio aéreo” sobre la vivienda existente.

Atendiendo a la necesidad actual de Córdoba de densificar desde los barrios pericentrales donde encontramos las condiciones pertinentes de desarrollo, optamos por una renovación de lote a lote a través del tiempo sin caer en la cómoda y destructiva solución de la “tabula rasa”, aplicando la venta del cubo de aire.

Esta nueva densificación desde el rol primordial del vecino genera formas creativas arquitectónicas y expresiones culturales originales.

Contexto
El área elegida se encuentra colindando al norte con Barrio Güemes, destacado por su impronta cultural y actuales renovaciones; aquí un equipamiento importante próximo a renovarse por un planificado centro cultural, es la renombrada cárcel de encausados ubicada en este barrio. Es contiguo al barrio Cáceres, el cual se encuentra en su mayor parte en deterioradas condiciones. Podemos a su vez, resaltar la Villa de las Américas, el Hospital Misericordia y la penitenciaria.

Además se ubica aledaño al polo universitario más importante de la ciudad, y al barrio Nueva Córdoba, que está en pleno proceso de expansión y deja a la vista su densificación marcada por las grandes alturas. Por otro lado es colindante al Barrio colinas de Vélez Sarsfield y barrio Bella Vista, totalmente residenciales, que no exceden los 3 pisos de altura. Como principal eje natural y de circulación el área de trabajo queda estructurada por la cañada.

Todas estas cuestiones hacen propicio a que este sector se densifique prontamente, reforzando sus cualidades de barrios pericentral.

Materia
El corte fachada corresponde a los sectores sociales de una de las viviendas desarolladas, exactamente perteneciente a la segunda etapa de crecimiento.

A nivel general, en este Corte vemos de abajo hacia arriba:
– Las fundaciones puntuales de pozos romanos, vinculados mediante vigas riostras.
– En el detalle se desarrolla el piso por vía húmeda, y las envolventes de panelería liviana, de estructura steel framing de perfiles de chapa galvanizada y paneles interiores pudiendo ser de yeso u otras alternativas como cascaras de maní y los exteriores de placas cementicias o de diferentes chapas para abaratar los costos; los entrepisos en steel deck y cielorrasos suspendidos.
– Por último la resolución de la cubierta es mediante una estructura liviana soldada directamente a la estructura principal, sobre la que apoya la chapa trapezoidal.

En el dispositivo CONECTA, la estructura está directamente ligada a la de las tipologías. En algunos casos, los laterales del dispositivo podrían estar cubiertos con chapas perforadas o mallas metálicas, incorporándoles enredaderas haciendo más ameno el recorrido por el dispositivo.

Sistema
La lógica proyectual propuesta no se ata a un sitio específico, con medidas, cualidades y características únicas que lo identifican, sino que se enfoca en el trabajo sobre lotes típicos de las manzanas de la ciudad de Córdoba. Optamos por una renovación lote a lote a través del tiempo, atendiendo a esta cuestión con una densificación estratégica y REAL de la ciudad.

Diseñamos un sistema por el cual sea el ciudadano el partícipe de un mutuo acuerdo entre vecinos para multiplicar el valor de su lote crecer en altura y crear ciudad dentro de la manzana.
1). En una primera instancia se detectan aquellos lotes con máximo deterioro actual de las construcciones, sitios baldíos, espacios en desuso.
2). Más adelante continúan adhiriéndose aquellos lotes con construcciones que hoy presentan un deterioro intermedio.
3) Por último se incorporan todos aquellos que quieran ser partícipes de la propuesta.

La idea es que, junto con la renovación lote a lote, se incorpore un dispositivo de uso colectivo, que generaría vínculos entre los distintos terrenos, dotando de una mayor calidad de vida el entorno circundante.

El resultado final de esta densificación sería lograr la presencia primordial del rol del vecino en la creación de nuevas formas arquitectónicas y el incremento de la comunicación dentro de la manzana y la mixtura de actividades y de usos del suelos que promueve el dispositivo CONECTA. A su vez, la construcción de las viviendas podrían realizarse por etapabilidad a lo largo del tiempo, según cuales fueran las necesidades de los usuarios.

El proyecto urbano tiene la ambición de llegar a aumentar de 8 a 10 veces la densidad habitacional en la manzana, en un periodo de tiempo de 15-20 años.

Vínculos
En cuanto al programa urbano, encontramos distintas actividades propuestas según las características del sitio:
1er ESQUEMA: El conector es usado como circulación vertical y horizontal para acceso a las viviendas y otras actividades tales como ateliers u oficinas. Aloja el espacio técnico para las cañerías generales del complejo habitacional.

2do ESQUEMA: Se puede observar un corazón de manzana activo y el conector tomando un carácter semi-privado, donde hay actividades comunitarias y accesos a las nuevas tipologías que compraron el espacio aéreo de otras viviendas preexistentes.

3er ESQUEMA: El conector puede tomar otras dimensiones mayores y pasar a ser de carácter totalmente público, utilizándose como estacionamientos, locales comerciales, u otros tipos de negocios de mayor escala.

4to ESQUEMA: Los galpones en desuso preexistentes, serian reciclados, incorporándose en ellos, equipamientos de alcance barrial; y espacios públicos abiertos como pequeños pulmones verdes con diferentes actividades comerciales.

5to ESQUEMA: Se generan áreas de vegetación, con árboles y cortinas verdes dentro de los conectores, o espacios de guardado, para los habitantes del lugar.

Por otra parte, y en relación a una escala menor, enfatizando en el proyecto arquitectónico, en esta vista AXONOMÉTRICA podemos ver la unión de dos sitios contiguos con uno transversal que en su conjunción generan un corazón de manzana accesible y posibilitante de actividades nombradas anteriormente.

Pusimos en juego los diferentes anchos de lotes tipos, existentes en la ciudad, como por ejemplo, un sitio de 8 metros de frente, donde se aprovechó para desarrollar tipologías mínimas, con diferentes usuarios como estudiantes, personas solas, ateliers artísticos y hasta oficinas o pequeños comercios, permitiendo siempre en todos los casos, la posibilidad de un futuro crecimiento de la tipología.

Investigación
Gestión del proyecto “CONECTA”:

Modificación en el código [1ro de Agosto del 2015]
El nuevo Código civil Nacional, permite que el dueño original de un terreno pueda vender el espacio aéreo de su inmueble, y quien lo adquiere puede construir sobre él generando un derecho de propiedad inmobiliaria temporario. El nuevo dueño, es decir el superficiario, tiene un título de propiedad pero no a perpetuidad, sino temporario. Pasados 70 años como máximo, el dueño original del terreno, se queda con todo lo desarrollado sobre su sitio. [Esto es una novedad jurídica para Argentina].

Ésto funciona mediante un contrato, que tiene un límite de tiempo de entre 20 a 70 años como máximo. Se supone en este periodo de tiempo, es posible para quien compró el espacio aéreo, recuperar la inversión hecha. La finalización del contrato, cuando la tierra vuelve a su propietario con todas las construcciones que se hayan hecho en ellas, se resolverá con una indemnización.

ROLES Y ACTORES QUE PARTICIPAN EN EL “HACER CIUDAD”:
el TITULAR DE TIERRA, quien es propietario de un lote construido;
el SUPERFICIARIO o inversor que adquiere un derecho de propiedad inmobiliaria temporario sobre una construcción existente.
y el INVERSOR INMOBILIARIO, quien realiza la inversión que implica la construcción del espacio aéreo o de los terrenos a renovarse completamente.

ENTES QUE PARTICIPAN EN LA GESTIÓN:
por un lado la UNIVERSIDAD, busca mediante el planteo y desarrollo de proyectos urbanísticos, el máximo beneficio para toda la sociedad.
y por otro lado la MUNICIPALIDAD. Como ente regulador que posibilita el accionar del emprendimiento con su aparato jurídico y de gestión. Es quien dispondrá las normas para la nueva construcción en los diferentes barrios, mediante la evaluación y concreción de un plan urbanístico ensayado por profesionales pertinentes al tema (urbanistas, arquitectos, etc).

BENEFICIOS PARA CARA INTERVINIENTE:
TITULAR DE TIERRA: Una vez vencido el contrato, es propietario de lo construido en el espacio aéreo.
SUPERFICIARIO: Recupera su inversión económica antes de que caduque el contrato.
INVERSOR INMOBILIARIO: Multiplica el valor del terreno (9 veces más).
UNIVERSIDAD: Ganar y fomentar el espacio público.
MUNICIPALIDAD: Ciudades más densas, intensas. Innovación en las formas de habitar.

Los beneficios y novedades principales de esto es que permite el desarrollo de proyectos con una menor necesidad de capital inicial (ya que no es necesario adquirir la propiedad del lote o terreno limpio).

El dueño superficiario puede vender unidades del proyecto que desarrolle, porque se permite afectar lo construido al régimen de propiedad horizontal separadamente del terreno. Y su comprador adquiere la unidad en propiedad limitada en el tiempo. Ser dueño de un inmueble por un plazo determinado es algo hasta hoy impensado.