Boletín de Arquitectura Legal Nº 18

Dr. Héctor Sagalovsky

Contenido
– Introducción: La vuelta
– Mensaje y reflexión del Arq. Jorge Grosso
– Artículo Jurídico: Arquitectura, Arquitecto y Vendedor
– Humor

Uy,uy,uy, HOLA. Acá estoy de vuelta. ¿Qué más puedo decir? A los amigos no hay que explicarles nada y sólo decirles que estuvieron conmigo todo el tiempo.
Dedico este número
– A mi amigo de siempre, Miguel Tevez, aunque por mi culpa haga rato que no nos vemos, pero siempre estamos.
– A María Roca, exquisita amiga y arquitecta mártir. Pues como la llamarían si yo les cuento que en Enero tomó como encomienda la reforma de mi casa. Fuimos pactando todo e, incluso, adicionales. No sólo festejó el día que partimos de vacaciones, sino que me fue informando paso a paso por e-mail. Cumplió en forma exacta y por demás. No se amilanó cuando su comitente practicó surf en la bañera y se calmó cuando la más pequeña de sus comitentes, Tatiana (7años) aprobó su trabajo con un: ?Guau, que hermoso quedó.? Hoy estoy muy feliz pues hace breves minutos hablé con su hermana y esta me contó que el pronóstico es bueno: Ya cuando escucha mi apellido no tiene crisis de llanto y hasta la pudieron desatar un rato. ¡Vamos María! ¡Tuviste comitentes más pesados!
– A Sergio Bertone, a quien tuve el gusto de conocer personalmente el año pasado. Les confirmo lo que ya les había adelantado: UN GENIO. No solamente es arquitecto, sino casi también abogado y con un nivel de profundidad en el análisis jurídico en diversos temas que es envidiable.
– A Verónica Mathieu y Mariano Durlach. Qué lindas personas.
También damos la bienvenida a la arquitecta y abogada Magda Bernard Villalobos de la República de Panamá y a mis colegas Dr. Daniel Enriquez Tordoya y al Dr. José Agustín Gómez-Raggio Carrera, Asesor Jurídico del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga (España).

AGRADECIMIENTO
Sin duda el éxito de este Boletín se lo debo en gran parte a muchos portales que amablemente acceden a publicarlo, difundirlo y alentarlo. Por ello quiero agradecer a
MUNDO ARQUITECTURA: Un excelente portal de arquitectura con sede en España y donde se puede encontrar de todo, pero verdaderamente de todo. Su CEO Luis Suárez cuida cada detalle y literalmente no deja pasar tema y/o noticia de utilidad para el arquitecto sin colocarlo en su site www.mundoarquitectura.com
ARQUITOOLS: Desde el principio siempre apoyándome, este excelente site que se centra en servicios para el arquitecto. Viene y viene creciendo: www.arquitools.com.ar
VALCAP: Mi estimada Justa Valcarce quien tiene un sitio muy completo sobre la actividad inmobiliaria de España y sobre la situación de la industria de la construcción. Lo interesante es que también podemos encontrar datos muy interesantes de diversos países. www.valcap.es

Mensaje y reflexión del arquitecto Jorge L. Grosso
Hace ya casi un año, el 6 de Agosto de 2002 recibí este hermoso mensaje-reflexión de uno de los más antiguos suscriptores. Le pedí autorización para reproducirlo, pues me parece que hoy en el año 2003 sigue siendo aplicable en cualquier lugar del mundo donde exista un profesional que lo necesite.

?Estimado Doctor: Ya me estaba preocupando, sobre su supervivencia en estas tierras tan cambiantes y llenas de sorpresas que nos trae aparejado ser como los camaleones, tenemos que ir disfrazándonos y cambiando de rumbo a medida que pasan los días para adaptarnos a los cambios que nos imponen. Y esto viene a colación de su CORTA REFLEXIÓN y quiero sumarme al colega que está pasando por momentos muy difíciles y alentarlo a que no baje los brazos; lamentablemente estos momentos por los cuales atraviesa nuestro Bendito y Hermoso País ( sacando, lógicamente a los políticos ) todos y cada uno de nosotros tenemos que amoldarlos y so-bre-vi-vir hasta que podamos salir adelante. Dicen que siempre que llovió PARO y esa es la esperanza que no debemos perder.
Como mi colega, yo también estaba en una empresa que trabajaba en obras para el estado (desde hace 6 años) y lamentablemente a partir del default declarado por la provincia, en Enero pasado, las licitaciones y obras que iban a salir quedaron congeladas, perjudicando a todo un sector productivo, que al día de hoy está totalmente aniquilado. Pero no hay mal que por bien no venga y ahí comencé a transformarme en camaleón con todo tipo de resultados.
Usted tiene razón: «JAMÁS dejaremos de ser arquitectos, nos dediquemos a lo que nos dediquemos»; es nuestra vocación, para eso le entregue a la facultad 8 años de mi vida, dejando muchas cosas de lado, como para ahora rendirme a estar manejando un taxi. Si nos lo proponemos lo LOGRAREMOS: desde esa fecha, para que tenga una idea, hice cursos, me capacité en nuevos oficios, hice relaciones públicas visitando viejos conocidos, empresas, estudios, etc. y le puedo asegurar que entregue 128 carpetas de presentación y hoy por hoy me llaman para pasar presupuestos, que si llegan a salir, aunque sea el 30 % me alegraría para salir de una situación económica que es muy preocupante.
Mañana es 7 de Agosto -SAN CAYETANO- Santo del Pan y del Trabajo y sólo hay que ver la TV para poder darnos cuenta de toda la gente que necesita trabajo y tiene fe y esperanza de poder conseguirlo.
Los gobernantes y políticos no nos dan ni la hora, no les interesa que nos muramos de hambre o en la casa de gobierno, no hay TV, no caminan la calle?
Bueno, no hay que ponernos sentimentales, sino todo lo contrario, tenemos que ponerle el pecho a las balas de la ignorancia y de la indiferencia para que todos los profesionales que queremos a nuestra Argentina podamos buscar los caminos alternativos, que no nos ofrecen, que nos lleven seguir adelante. SOMOS ARQUITECTOS -SOMOS CREATIVOS- ADELANTE NO BAJEMOS LOS BRAZOS y debemos proyectar un país mejor; antes de votar en la próximas elecciones, pensemos muy bien cual es el futuro que queremos para nuestros hijos y nuestra profesión, NOSOTROS TENEMOS EL PODER, como decía He-Man, no perdamos está oportunidad !!!
Querido Doctor, siga adelante que con sus ( ahora ) pequeños comentarios, nos alegra y nos sirve para pensar y observar que no estamos solos.
Un fuerte abrazo
Jorge L. Grosso, arq.?

Simplemente un gracias JORGE.

ARTÍCULO JURÍDICO
ARQUITECTURA, ARQUITECTO Y VENDEDOR

No lo podía creer. Tantos meses sin ir a la Biela. Por suerte Súper Leguscad HDP había vuelto. Todo seguía igual, excepto por una placa con mi nombre que decía abajo Q.E.P.D. (Después que pague). Tantos meses y justo mi mesa era atendida por Ricardo, el gigante liliputiense. Miguel llegó apenas unos segundos después:
– ¡Ingalej! No podía perderme tu vuelta. ¿Cómo fue que volvió Superleguscad?
– Qué se yo Miguelito, la cuestión es que volvió y hoy lo vamos a festejar. Che Ricardito nos podés traer dos «Infierno Rojo».
– Dos qué… tordo
– Dos «Infierno Rojo» el trago de Patricio Pineda de La Plata, o te lo tengo que explicar: Vino tinto, limones cortados y exprimidos, azúcar y a batir.
– Pero eso te va a caer pesadísimo tordo, porqué mejor no te vas a tu casa y te ves ese peliculón «Infierno Rojo» con Scwarzenegger y Belushi, es viejita, de 1988 pero está…
– Ricardito ya se que el trago es pesado, pero más pesado estás vos. Ahora que tal si encarás a tu colega de Liliput en la barra que tenemos que brindar.
Nunca sé lo que se fue mascullando y/o refunfuñando pero la cuestión que se fue.
A Miguel se lo notaba más esperanzado, pues por fin parece que la construcción repunta. Claro, también repuntan las preguntas y debo aceptar que la que me hizo fue buena y ya me la han realizado varias veces:
– Si yo compro un inmueble para refaccionar y luego lo vendo ¿Respondo por los vicios de obra?.
Ay Miguel, menos mal que volvió Superleguscad HDP. Te explico:
Pensemos en qué carácter contrata con vos el comprador del inmueble. El te buscó como vendedor y no como arquitecto (recordemos que tu pregunta no se refiere a un contrato «llave en mano»). El comprador recurrió a vos en tu calidad de vendedor. El contrato que celebra con vos es de compra-venta. Las responsabilidades que tendrás son las del vendedor, con excepción de la responsabilidad decenal por ruina total o parcial de la obra, de acuerdo al tipo de refacción que realizaste o, si se trata de una obra nueva que vendés. En cualquier caso este tipo de responsabilidad como proyectista y/o director no se puede eludir.
¿Qué pasa con los vicios aparentes y ocultos que pueda tener el inmueble vendido?
Debemos recurrir al Código Civil argentino en su artículo 2164 que denomina vicio redhibitorio a aquel defecto oculto de la cosa cuya propiedad, uso o goce se hubiere transmitido en forma onerosa, si dicho vicio la hace impropia para su destino y de haberlo conocido el adquirente no la habría adquirido o hubiera pagado menos por ella.
De la definición que nos da el Código concluímos que:
a.- Vicio redhibitorio es el vicio oculto
b.- El vicio oculto se debe presentar en una cosa transmitida por título oneroso, es decir que excluye por ejemplo a un inmueble recibido por donación.
c.- El vicio oculto debe ser de tal entidad que de haberlo conocido el comprador o no compraba el inmueble o hubiera pagado un precio menor.
d.- Ya deben presentarse en la cosa al tiempo de la adquisición.
Sé que a esta altura la pregunta que surge es ¿Y los vicios aparentes? Pues que no se le acelere el pulso pues el artículo 2173 del mismo código nos da la respuesta: El vendedor no está obligado a responder por los vicios aparentes.

Yo estaba muy concentrado en mi respuesta cuando sentí algo asi como un golpe y decenas de papas (patatas) fritas saltaron por el aire, las aceitunas (olivos) rodaban libremente por la mesa. Miguel, con sus ojos entre abiertos y una cara de 5 hora de sueño, miraba sin entender nada; su mentón aun reposaba sobre la mesa de la que sólo lo separaba dos bordes de platitos (antes contenían los alimentos mencionados) que ahora se ubicaban en un ángulo de 45º.
– No, no… seguro que me resbalé, pero seguí tordito, seguí que está muy, pero muy interesante la explicación, vo seguiii que y y yo te… scucho..

Como te decía, vos en tu contrato de venta podés incluir las garantías que quieras, podés restringir tu responsabilidad e incluso el comprador puede renunciar a reclamarte por dichos vicios. Claro, siempre que en este último caso vos no hayas actuado con dolo, es decir, que sabiendo que la cosa tenía vicios se los escondiste al comprador o impediste de cualquier manera que el mismo los conociera. (En Argentina se dice «meter el perro» ¿Cómo se dirá en España, México, Venezuela…?) Relacionado con esto también tenés que tener en cuenta lo que dispone el artículo 2176 que establece que si vos, como vendedor, conocías o debías conocer por tu profesión u oficio la existencia del vicio oculto y no lo manifestaste al vendedor, este además de todas las acciones que tiene, en el caso de rescindir el contrato te puede demandar los daños y perjuicios. No vamos a profundizar demasiado en el tema, pero es interesante este caso pues tenés una culpa cualificada: Si como arquitecto se supone que debías conocer la existencia de un vicio o si querés expresarlo de otra manera, existía un vicio que al común de los arquitectos mortales no se le hubiera pasado por alto, esa culpa grave queda equiparado al dolo (actuación con conocimiento e intención de dañar).
También podés considerar vicios redhibitorios a aquellos que no lo son por naturaleza (art.2167) o cuando vos, como vendedor, le aseguraste al comprador que no los tenía o en el contrato le afirmaste que el inmueble tenía ciertas características. Por ejemplo en el contrato le aseguraste que el baño estaba revestido con «mármol de Carrara» y la grifería era de «oro macizo». Pero resulta (y jamás pensaría eso de vos y utilizo el ejemplo sólo como hipótesis) que el mármol rayado era del ex baño de la demolición de tu amigo José y el oro macizo se lo canjeaste por una cobertura que ni Simón de la calle Libertad, hubiera reconocido la diferencia. Cualquiera de estos casos, el defecto o la falta de calidad, pueden ser rapidamente reconocidos por el comprador, pero como vos aseguraste en el contrato esas calidades en el inmueble vendido, responderás por ellas igualmente como si fueran vicios ocultos.
Mirá Miguel, para ir terminando el tema y asi suspender tus bellos sueños, te diré que el comprador te puede demandar o por el menor precio que hubiera pagado de haber conocido el vicio oculto o por la rescisión del contrato y que se le devuelva lo que él pago, pero iniciado un tipo de acción ya no se puede optar por la otra.
También tenés que tener en cuenta que el que debe probar que el vicio oculto existía al momento de la adquisición es el comprador; si no lo puede probar se considera que el vicio sobrevino después. En este caso no habrá vicio redhibitorio y deberás recordar que el comprador no te podrá perseguir por tu responsabilidad como vendedor y tampoco como arquitecto, pues no te contrató en tal carácter. (Salvo como dijimos en el caso de ruina total o parcial).
Ojo si el que te compra el inmueble es un colega arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras, pues el Código dispone que el vendedor no es responsable por vicios redhibitorios si el comprador por su oficio o profesión los conocía o debía conocer, te acordás lo que dijimos antes sobre la cualificación de….

– Señor…señor, – Me di vuelta y vi a una simpática mujer que me dirigía la palabra (supuse que me felicitaría por mi explicación al bello-durmiente)
– Usted dirá señora.
– Mire, no se ofenda, pero podría hablar un poquito mas bajo pues ya me tiene un tanto podrida con el tema y encima los ronquidos de su amigo…
Miguel de a poco fue despertando y se peinaba el bigote.
– Disculpá que te interrumpimos el sueño, pero ¿Entendiste algo?
– No, la explicación buena, pero yo no estoy refaccionando ninguna casa. Lo que hicimos con mi socio fue comprar un terreno y estamos construyendo para vender.
– ¡¡ Pero escuchame groise cop !! Eso ya me modifica la cosa, pues si es inmueble nuevo destinado a vivienda ya se aplica también la Ley de Defensa del Consumidor que varía algunos puntos. Te cuento…
– No tordito, que te parece si me lo contás el próximo Sábado, ahí viene Ricardo con las copas. Je. No te enojes con él, pero por los cambios de aire acá el Infierno Rojo, te lo sirven de color verde esperanza.
Aclaración: En Argentina a los abogados algunos desubicados dan vuelta el nombre de doctor y nos comparan con un ave: El Tordo que es un ave común en mi país, Uruguay, Bolivia, Venezuela, Chile, etc. Es definido por la Real Academia Española de la siguiente manera:»3. m. Am. Cen., Arg., Bol., Chile, Ur. y Ven. Pájaro de la familia de los Ictéridos, de pico cónico, recto y robusto en la base, alas alargadas y plumaje eréctil, negro brillante el macho y negro grisáceo la hembra.» De ahí la insolente comparación con el «ave negra» y la similitud con el cuervo, ave con la que también se relaciona al que ejerce la castigada profesión de abogado. En España donde mis colegas son más respetados, el Tordo es de color gris aceitunado en su lomo y colores blanco amarillento en su vientre.
DR. HÉCTOR SAGALOVSKY

HUMOR
Agradezco a la suscriptora Judith Sandler, de San Diego, Estado Unidos, que nos envió esta excelente muestra de humor. Y ojo que lo envió una mujer…

Los 5 Secretos de una Relación Exitosa, desde el punto de vista de
una mujer moderna.
1.- Es importante encontrar un hombre que haga las labores del hogar, que ocasionalmente cocine y limpie y que tenga un trabajo.
2.- Es importante encontrar un hombre que te haga reír.
3.- Es importante encontrar un hombre de quien se pueda depender
afectivamente y que no mienta.
4.- Es importante encontrar un hombre que sea bueno en la cama y que
adore tener sexo contigo.
5.- Es importante que estos 4 hombres no se conozcan entre sí.

Este otro me fue enviado por una amiga:

Como hacer feliz a una mujer
Para hacer feliz a una mujer solo se necesita ser:
Amigo, compañero, amante, hermano, padre, hijo, maestro, alumno, confidente, cocinero, carpintero, mecánico, plomero, decorador de interiores, estilista, electricista, sexólogo, gineco-obstetra, psicólogo, psiquiatra, terapeuta, audaz, simpático, atlético, cariñoso, tierno, atento, caballeroso, inteligente, imaginativo, creativo, dulce, fuerte, comprensivo, tolerante, prudente, ambicioso, capaz, valiente, decidido, confiable, respetuoso, apasionado, y sobre todo muy solvente ($$$$$$$$$)
De la misma forma hay que poner atención en:
No ser celoso pero tampoco desinteresado, llevarse bien con su familia pero no dedicarles mas tiempo que a ella. Darle su espacio, pero mostrarse preocupado de donde ha estado, y algo de lo mas importante es: No olvidar las fechas de cumpleaños, aniversario de novios, de boda, graduación, santo y menstruación.
Desgraciadamente el cumplir al pie de la letra estas instrucciones no garantiza al 100% la felicidad de ella, porque podría sentirse inmersa en una vida de sofocante perfección y fugarse con el primer hijo de ?!@&@#$% vividor que se encuentre…

Además, Dios dijo: Ámenlas !!!!… nunca dijo: entiéndanlas!!