¿Otra década perdida?

El debate del momento para los analistas, desarrolladores y agentes inmobiliarios es cómo interpretar el momento actual. ¿Apenas una baja coyuntural, o un cambio estructural en el modelo de negocio? Por lo pronto, con caídas superiores al 20% en los niveles de actividad y la virtual desaparición del crédito, predominan los temores de que haya una vuelta a modalidades propias de los años ’80. Los más optimistas apelan a la memoria histórica que promueve a la propiedad inmobiliaria como reserva de valor por excelencia. La discusión sobre la ochentización del mercado inmobiliario recién empieza.

La crisis llegó al mercado de la construcción, pero la duda es si aterrizó en el país por un largo tiempo o tan sólo como coletazo del momento internacional. Una duda que tienen algunos, porque muchos ya dan por descontada la primera hipótesis y aventuran un pronóstico poco alentador al punto de recordar la aciaga década del ’80 como un modelo de negocios sectorial en el cual la actividad se reflejará.
Sin embargo, lo que nadie cuestiona es que esta crisis marcó el fin de un ciclo. Y que a partir de aquí el mercado se reacomodará. De lo que se trata, en todo caso, es entrever hacia dónde se dirige y de que forma habrá que pararse de ahora en más.

Un boom que jamás explotó
Hace un par de años la discusión rondaba acerca de si el crecimiento del sector y el aumento de los precios que se verificaba era parte de un boom inmobiliario y/o de una burbuja. El bajón de estas épocas clarifica lo que hubo; si bien las cifras de crecimiento fueron a “tasas chinas”, los años que sucedieron a la crisis del 2001 solamente lograron recuperar un mercado en déficit. Según señaló Issel Kiperszmid, presidente de la desarrolladora Dypsa, en el South Meeting Point que organizaron la CEDU y Revista Habitus, con el auspicio de El Cronista, “el famosos auge del real estate fue, ni más ni menos, una reposición de lo que se dejó de construir a partir del segundo semestre del 98 y hasta el el 2002″. Además, como dato central, se debe tener en cuenta que se construyó principalmente para el segmento ABC1, un mercado demasiado chico como para pensar en un estallido semejante.
Los datos son muy gráficos: en la Ciudad de Buenos Aires, en 2006, el año de mayor expansión, se permisaron menos de 3,5 millones de metros cuadrados, la mitad que en 1977.
Además, es imposible pensar en semejante boom y tal burbuja con un mercado que se manejaba de contado. Como dato valga esta comparación: en 1994 se vendió el 35% de las propiedades en CABA con créditos hipotecarios, en 2007 -el año de mayor expansión de esta década-, en cambio, fue menor al 9%.
Como dato adicional, hay que agregar que los 8,3 millones de metros cuadrados que se permisaron en todo el país en 2008 representaron sólo el 12 % de lo que permisó España (un país con la misma cantidad de habitantes) antes de la crisis.

La caída
De lo que se trata, entonces, es de determinar cuán profunda y larga será esta caída. Aquí, nuevamente, se pone en juego ese ejercicio de percepción tan recurrente: si hay que ver el vaso medio lleno o medio vacío.
Primero, los datos: En CABA, en el primer trimestre del 2009, la compra venta de inmuebles cayó un 40% respecto del año anterior según el Colegio de Escribanos de la Capital y los permisos de obras registraron caídas promedio mayores al 60%. ¿Wait and see ó tendencia firme?
Para, el presidente de Dypsa, la respuesta es bastante desalentadora. “Nuestro país se está ochentizando”, tira, y apoya su diagnóstico con estos datos: hay un mercado que tiende a achicarse, con una menor demanda, pero fundamentalmente con menor oferta; que no van a ser posibles los grandes emprendimientos básicamente por falta de financiación y, además, está terminando la etapa de la financiación de obras a través de las preventas.
Hablar de la década del 80 es hablar de una época de fuerte crisis de financiamiento, con alta inflación y altas tasas de interés, que provocaron una caída fenomenal en el rubro de la construcción. Los números hablan nuevamente: entre 1983 y 1990 el promedio de metros cuadrados permisados en la CABA fue solamente de un millón.
Según Miguel Pato, director Regional EY Real Estate América Latina, habrá similitudes, pero también diferencias, “seguramente el mercado que viene será tan pequeño como el de los ’80, pero esta vez la tecnología de comunicaciones, la experiencia de trabajo y las relaciones desarrolladas con agentes del exterior harán que en el mismo territorio coexistan proyectos Siam Di Tella 62 y Saab Turbo X”.
Otros, en cambio, prefieren esperar a ver el desarrollo de la cuestión, como Miguel Ludmer, de Interwin, que cree que, a pesar de que va a haber un cambio en el mercado, hay dólares rondando que distorsionan las cosas: “La demanda está recuperándose; el freno tiene que ver con el que dólar subió un 25 % y es normal no querer soltarlos”.

El debate por los precios no se achica
El punto de discusión más álgido es, sin dudas, el del nivel de precios. Hay quienes sostienen que tendrán que bajar y otros que sostienen la tesis de la escasez de oferta para explicar los precios altos y decir que seguirán en sus niveles actuales.
Kiperszmid es uno de quienes creen lo segundo: “El mercado se va a seguir manejando en transacciones de contado, lo que establece un límite y no se generen ventas desmesuradas por presión de los acreedores de transformar en líquidas sus acreencias. Es decir, quien no esté necesitado por vender, no venderá. Mucho de lo que se construyó en estos años son viviendas realmente ocupadas”.
Para el consultor en real estate Damián Tabakman, por el contrario, hay un divorcio entre precios y la demanda y “la demanda va a terminar triunfando, porque triunfará el cash”.
Otros, en cambio, se declaran neutrales, como Miguel Pato: “En un país donde el valor de una vivienda supera en más de cien veces al ingreso promedio de las familias y no hay crédito hipotecario, no hay curvas de oferta y demanda que expliquen un precio de mercado, siendo el precio de los inmuebles inversamente proporcional a la necesidad de su propietario por hacerse de dinero líquido y esta a su vez, depende de la marcha de la economía y la confianza de los inversores. Por lo tanto, no coincido ni con los argumentos que pronostican que los precios van a bajar ni con los que explican lo contrario”.

¿El fin de las grandes obras?
Si hay algo que distinguió la tónica de los negocios de la década del ’80 fue la ausencia de financiación para las grandes obras, que brillaron por su ausencia.
La pregunta, hoy, es si se dará una situación similar. Para Kiperszmid la respuesta es afirmativa, “Va a ser muy difícil desarrollar una área nueva, como podría ser Parque Patricios. No veo por bastante tiempo (más allá de alguna obra excepcional) posibilidades de inversiones de los u$s 50 millones que se necesitan.
Otros como Ludmer abonan esa tesis: “Hacer una obra grande sin fondeo bancario es una exposición muy fuerte”.
Sin embargo algunos jugadores importantes del sector, como el caso de Rodrigo Fernández Prieto, vicepresidente de la desarrolladora Fernández Prieto y Asociados, relativiza esas afirmaciones y marca sus propias experiencias al respecto: “Creemos que hay informaciones cruzadas y no hay que generalizar. Hubo baja de operaciones por el miedo, con gente que se sentó en los billetes. Pero en abril nosotros tuvimos un aumento muy significativo en visitas a los showrooms y de reservas que se han hecho y tenemos las mismas expectativas en mayo”, señala.

Preventa: aliado en disputa
Una de las estrellas de la recuperación post convertibilidad fue, sin duda, una original y potente forma de financiación: las ventas a boca de pozo. Una opción que supo asociar a desa-rrolladores, inversores y clientes en un negocio compartido.
Desde hace un tiempo, se viene vaticinando su final y se anuncia su reemplazo por un sistema asociativo similar al de los 80, donde el perfil de inversor era más profesional, admitía un mayor nivel de riesgo, buscaba un mayor margen y claramente no tenía una finalidad de ocupar la vivienda a construir. En cambio, el sistema de “boca de pozo” no se podría haber generado sin la multitud de ahorristas que vieron al mercado inmobiliario como una alternativa al colapsado sistema bancario.
Pero, las opiniones vuelven a estar divididas. “La boca de pozo se paró estrepitosamente”, constata Darío López, socio del estudio Arquitectónika. Otros, en cambio, muestran otros números. Ludmer, por ejemplo, señala que su empresa, Interwin, tiene 45 obras en pozo y señala: “Ante la falta de alternativas, mucha gente seguirá refugiándose en los ladrillos, aunque es cierto que del lado de los compradores hay mucha selectividad; nosotros seguimos con movimiento y se va a seguir vendiendo en la medida que la rentabilidad acompañe”.
Otras voces apoyan esta visión. Francisco Fenili, del estudio FPS, con obras en Villa Urquiza, cree en lo inevitable de esta modalidad: “Este tipo de operaciones de fideicomisos al costo van a seguir mientras no se genere otro sistema de gerenciamiento. No nos olvidemos que da la posibilidad de pagar la propiedad al inversor en un tiempo determinado, que de esta manera no necesita tener todo el dinero de entrada”.
Fernández Prieto abona la tesis: “No vemos que se vaya a acabar ese modelo. Lanzamos nuestro emprendimiento en Rosario y estamos teniendo una preventa exitosa”.

Lo que viene, lo que viene…
Algunas claves las aporta Darío López, titular del estudio Arquitectónika: “Hay que buscar la manera de que cierren los números”, señala y da pistas de lo que se puede hacer.
- Hoy el comprador es un inversor oportunista. Compra unidades muy chicas. Monoambientes de no más de 40 m2 a precios muy ventajosos. Si antes se vendían a u$s 1.800, las ofertas son de u$s 1.500.
- Se demandan monoambientes flexibles y bien ubicados. En recesión se pide precio y ubicación.
- Buscar nuevos nichos. Se están corriendo las zonas y es una oportunidad para cambiar de barrios y bajar la intermediación. Exige un esfuerzo, pero es la mejor forma de resguardar la rentabilidad. En algunos barrios el costo de la tierra cuesta la mitad que en otros.
- No se vende a usuarios finales sino a quienes buscan un negocio de renta.
- Se terminó el tiempo de los profesionales que se juntaban para hacer desarrollos: es el tiempo de los profesionales.
- Soluciones originales. Hay quienes proponen un nuevo modelo. Edificios no terminados, aptos al uso, para que el usuario pueda completarlo. Sin terminaciones se baja el costo en materiales y mano de obra y permite al comprador decidir sobre ese punto.

Por Sergio Lanzafame
Publicado el 21 de mayo de 2009 en Cronista.com

Publicado por: Alberto Gorbatt