Expo Real Estate 2009, jornada final

Resumen de las ponencias que se llevaron a cabo durante el segundo día del ciclo de conferencias de Expo Real Estate en el Hilton de Puerto Madero en Buenos Aires.

El último día del Congreso comenzó con la presentación de Eduardo Elsztain, presidente de IRSA, sobre las Inversiones en Argentina y el mundo. Además de “ubicación, ubicación, ubicación, hay que saber esperar y tener paciencia”, aportó. Comparando al inversor inmobiliario con el bursátil, declaró: “El inmobiliario de lo último que se desprende es de su casa o su oficina, no le gusta vender cuando pierden valor. El bursátil se desprende fácilmente cuando cambia la tendencia”. Por eso, poder defender sus activos fue lo más importante en las crisis. Pero además, aprovechando la actual, compraron el 10,5% del portfolio de Hersha, una compañía que tiene 73 hoteles en la costa este de EEUU. Con respecto a las proyecciones, declaró que las operaciones son más lentas y tiene que ver con el temor y la desconfianza. “El mercado está dando signos de recuperación, pero creo que vamos a tener un poquito de inflación más adelante”.En el panel que abordó las Estrategias para la reactivación del sector, el Lic. Mario Gómez -director de Toribio Achával- comparó esta crisis con la anterior. “Hay una presencia de obra nueva que en 2002 no se veía. No todo se va vender ni a cualquier precio”. Sin embargo, el mercado está balanceado y los precios son estables porque tanto la demanda como la oferta se achicaron. “La gran batalla se libra en la microeconomía del proyecto” fue una de sus conclusiones.

A continuación, el Lic. Miguel Pato -director de Real Estate de Ernst & Young- propuso que “hay que invitar a los inversores a un negocio y no a un fideicomiso”. Además, se debe pensar en el desarrollo “como un negocio de márgenes regulados” y “hay que producir tierra sin destruir tierra, además de pensar en la sustentabilidad”. Respecto del corto plazo, sugirió rastrear el segmento medio y pensar tipologías para él.

El Arq. Damián Tabakman -director de CBA- también analizó el panorama actual. “Claramente el modelo de negocios está en crisis y, efectivamente, los números no dan”. Para el arquitecto, ya no hay más espacio para seguir planteando los proyectos como antes.

En el siguiente bloque, Los líderes compartieron su visión y perspectivas. Todos analizaron el escenario actual. El Ing. Eduardo Gutiérrez -presidente del Grupo Farallón- coincidió con Gómez en que hoy hay sobreoferta de productos. “Por eso las oportunidades hay que buscarlas en nuevos nichos”. Y agregó que “el financiamiento tiene que ser para la demanda y no para la oferta”.

A su turno, el Arq. Raúl Sáenz Valiente -gerente de Creaurban- dijo que los desarrolladores esperan “que el ANSES y el Hipotecario lancen una línea de crédito para que las empresas puedan seguir construyendo”.

“No puede ser que sigamos debatiendo incorporar a la clase media a la demanda y no podamos convencer a los dirigentes”, alegó el Lic. Issel Kiperszmid -presidente de Dypsa-. Retomando conceptos de Blejer y citando a Gutiérrez, declaro que “para corregir el rumbo de esta crisis, hay que hacer la maniobra ahora”.

El Ing. Federico Weil -presidente de TGLT- expresó que para crecer rápido, los proyectos deben ser grandes y vendibles, pero también coherentes, complementarios y reconocidos. La estructura operativa tiene que ser idónea y honesta, además de emprendedora. Y los capitales deben ser suficientes pero también pacientes y elásticos, inteligentes, estratégicos y compartidos.

El Arq. Alberto Fernández Prieto -presidente del estudio Fernández Prieto y Asociados- opinó que el mercado no está saturado, sino demandante. “Como pasa con las oficinas o el segmento premium, que no se puede desarrollar por falta de ubicación”. También contó que en 1996 comenzaron un proyecto pensando en la clase media. “Se vendió todo. El Banco Hipotecario servía realmente como banco hipotecario. Creo que ahora están tratando de retomar esto y lo festejo”.

En el último panel se abordó el tema de Las mejores prácticas para emprendimientos en épocas difíciles. Roberto Tizado -presidente de Tizado Propiedades- aconsejó que “las empresas deberían ser lo más horizontal posible. La estructura piramidal no sirve en este mercado”. También recomendó el modelo de red y asociaciones. “Toda la gente que está al frente de nuestras oficinas son socios”. Además, los emprendimientos hoy no soportan la publicidad masiva como antes.

El Ing. Eduardo Spósito -CEO para América Latina de Bovis Lend Lease- contó las lecciones aprendidas. “Ante todo, calma. Porque todo pasa”, comenzó. “Lo que son las crisis para algunos, son oportunidades para otros”, agregó. Recomendó leer adecuadamente las necesidades del cliente y reducir el número de interlocutores con poder de decisión en un proyecto, entre otras cuestiones. Además, le dedicó un tiempo a la sustentabilidad. “Es más que hacer edificios verdes y no es necesario hacer algo sofisticado para que sea sustentable. Por ejemplo, utilizar pinturas de baja emisión o apagar las luces a la noche si no hay nadie. No como el Edificio Repsol que está siempre iluminado”.

La Dra. Alejandra Covello -presidente de Covello Propiedades- rescató a la preventa como la alternativa para fondear proyectos y destacó sus bondades, tanto como los factores que atentan contra ella. También defendió la figura del fideicomiso. “Es una herramienta versátil con muchos beneficios. Algunos fallaron por la ambición desmedida en la ganancia, la falta de experiencia en la construcción, el incremento de los costos administrativos y la estimación de los costos”. La doctora recomendó hacer buenos productos que resistan la crisis, con márgenes reales y con las figuras instaladas.

El Ing. Gustavo Llambías -director de RED- se refirió al gerenciamiento de los proyectos. En tiempos de crisis, sugirió revisar los objetivos, la oferta y la demanda, buscar flexibilidad (interna y del proyecto), revisar el costo de obra, el precio de venta y la velocidad de absorción del mercado, diseñar o rediseñar los flujos de fondos, minimizar riesgos normativos, afinar los acuerdos financieros, revisar la carpeta técnica de cada proyecto y sorprender a los clientes cumpliendo (los plazos y los tiempos, sobre todo).

Para el cierre del Congreso, el Arq. Damián Tabakman sintetizó todo lo expuesto y resaltó la realidad y la prudencia de los expositores. “Me llamó la atención la distinta percepción que tienen los desarrolladores del interior y los de Capital. Noté más optimismo en Córdoba y Rosario”, agregó.

El Lic. Manuel Sbdar rescató la capacidad de innovar, la sofisticación de los proyectos y la cantidad de variantes. Diferenció dos grupos: “los optimistas, que mezclan el deseo de que les vaya bien con lo que puede pasar realmente y los que plantearon la incertidumbre”. Y además, agregó: “En tiempos de incertidumbre, hay que volver a los clásicos”.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2009, lunes 31 de agosto de 2009.
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Publicado por: Alberto Gorbatt