Il fine giustifica i mezzi

Publicado el 16/6/2009 en el suplemento ARQ de Clarín

La SCA envió una carta al Ministro de Desarrollo Urbano del GCABA Arq. Daniel Chain el día 11 de mayo del corriente año, similar nota fue enviada a los Sres. Legisladores, previo al tratamiento en primera lectura del proyecto presentado por el Jefe de Gobierno y que tiene por objeto desafectar del dominio público de la Ciudad de Buenos Aires, los tres lotes vacantes ubicados en Catalinas Norte y su posterior venta con normativa especial. Lotes que sólo podían destinarse a áreas de guarda de automóviles y las instalaciones complementarias del uso principal, tales como estación de servicio, etc. en la forma indicada en el Plano Nº 7.782 de la Dirección General de Arquitectura y Urbanismo.

Nuestra nota en síntesis decía que este proyecto de darle un destino edificatorio para torres, es un error ya que el único atributo posible por esta enajenación es que aumenta el valor de los terrenos antes de la venta. Todo el sentido de esta ley parece limitarse al fin recaudatorio, para la compra de escuelas, un fin loable pero limitado y un antecedente grave en términos de una mejor Ciudad.

El GCABA olvida que existe un Plan Urbano Ambiental recién aprobado, por su misma gestión, y que ese Plan es, por mandato constitucional, ley marco para toda la legislación urbanística. Olvido grave por tratarse de un proyecto de ley que va en contra de puntos sustantivos de ese Plan que dice por ej., que es deseable que la Ciudad posea un banco de tierras y frente a la desafectación de tierras fiscales, que éstas sean utilizadas para el bien público, ya que son propiedad de todos los vecinos.

La normativa vigente de Catalinas Norte fija para los edificios una altura mínima de 73 metros que podrá ser sobrepasada en función del FOT (entre 6 y 8). El proyecto de ley aprobado en primera lectura se basa en otro concepto, ajeno a los parámetros (FOT o criterio morfológico) que utiliza el Código de Planeamiento. Analiza el ratio existente (relación entre la superficie edificada sobre la superficie del predio). Este ratio es bastante superior al FOT y el estudio deduce que debe ser por las superficies no computables a los efectos del FOT. Según este informe, este ratio varía en función de los distintos predios entre 3. 7 y 12.6, y el promedio de la zona es de 9.5. El proyecto de ley propone establecer para los nuevos edificios un ratio de 12 (igualando al mayor ratio existente), de donde saca las superficies edificables. Para el predio LM13, la superficie se fija en 41500 m2., para el predio LM 10, 44500 m2. y para el predio LM 01, 61000 m2

Según este informe, las alturas existentes varían entre 22 y 36 pisos, por lo cual se pueden estimar las alturas variables entre 80 m. y 120 m. La altura promedio existente es de 100 m. Las alturas previstas son de 110 m para los predios LM 13 y LM10 y de 150 m. para la torre a construirse sobre Córdoba, con lo cual la altura de esta torre es 1.5 veces mayor que la altura promedio de las torres existentes. Por otra parte, está ubicada al lado de la torre Costantini, que es una de las dos torres más altas del conjunto, por lo cual la distancia de 24 m prevista entre ambas cumple una relación de 5.6 entre la semisuma de las alturas y la distancia entre ambas, que sobrepasa -ampliamente- las relaciones entre las torres existentes y las normas del Código.

Frente a estos nuevos parámetros para el área, se hace necesario conocer la modelización del sector realizada por el GCABA, la evaluación ambiental estratégica, método de análisis recomendado, basado en el análisis del impacto en conjunto con el entorno y los cambios previsibles en él. En este caso los tres edificios en conjunto, la autopista, los edificios a construir en la vereda de enfrente por Av. Córdoba, en Dársena Norte y en Empalme Norte y Antepuerto, etc. Un edificio analizado por sí sólo nunca produce un impacto relevante como para comprometer el área. Es inaudito que se argumente que no existe hoy hipercongestión vehicular en el área de Retiro y que la zona por consiguiente admite en las actuales condiciones viales, la futura conjunción de lo existente con nuevas construcciones tal como se desprende de la propuesta de ley. Tan inexplicable, como que al conjunto de Catalinas Norte se lo mejore con tres nuevas torres y no humanizando el espacio urbano que seguramente coincidimos, es el capítulo faltante del proyecto original y que debería poder reformularse para su mejoramiento.

La SCA ha abierto el debate sobre el proyecto de ley presentado para construir tres nuevas torres en Catalinas Norte, y es bueno que se discuta. El Plan original para un conjunto de torres de viviendas en Catalinas Sur y otro de torres de oficinas en Catalinas Norte constituyen un punto importante en la historia de la arquitectura argentina y latinoamericana de mediados del siglo pasado. Es necesario que, si se quiere modificarlos, debatamos primero las propuestas. En Catalinas Norte se fueron construyendo, a lo largo de los años, los edificios de oficinas previstos pero nunca se completó el proyecto para las plantas inferiores, un basamento de 11,60 metros de altura que albergaba espacios para funciones complementarias y vinculaba el área, a través de puentes peatonales, con la otra vereda de Alem y, por el otro lado, con un centro de trasbordo que, a su vez, se conectaba con Retiro. Reformular este proyecto inconcluso con nuevas vinculaciones hacia el micro centro como lo aconseja el PUA en sus considerandos, pero también hacia Puerto Madero, Retiro y Dársena Norte y con un renovado basamento donde puedan encontrarse no sólo bares, restaurantes y librerías sino también ámbitos para la cultura como teatros y auditorios dándole más vida e interés al área parecen objetivos que contribuirían a enriquecer la calidad de vida del sector de manera mucho más eficiente que agregando nuevas torres en el terreno.

Por eso el debate resulta tan necesario.

Daniel Silberfaden, Arq.
Presidente SCA – Sociedad Central de Arquitectos