8.5.2013

Concurso Playas Ferroviarias de Palermo, 1er. Premio

Uno de los aspectos más salientes de la gestión urbana hoy es la participación vecinal, tanto en los procesos legislativos de doble lectura y audiencia pública, como en la actuación de distintas agrupaciones, que expresan opiniones firmes sobre el crecimiento de su barrio, con fuerte repercusión en los medios de comunicación.

En general, sus aspiraciones son coincidentes y se pueden sintetizar en dos premisas:
*Máxima superficie de espacios verdes
*Construcciones que respeten la escala del barrio, preferentemente de baja altura.
A estos criterios, se puede agregar el mantenimiento de las actividades características y un diseño que incorpore adecuadas condiciones de seguridad. La satisfacción de las expectativas vecinales evita conflictos y asegura la viabilidad y materialización del proyecto.

Premisas
a) Crear un espacio público unificado, de gran escala y predominantemente verde, con bordes nítidos materializados por calles y veredas. Su diseño debe incorporar nuevas actividades, buenas condiciones de iluminación y seguridad, así como desalentar procesos de intrusión u ocupación por actividades no autorizadas.
b) Integrar las nuevas construcciones al barrio, respetar las alturas máximas sobre la línea de frente de los distritos existentes -10,50m en R2b1 / 15,50m en E3- y promover la localización de actividades diversas en planta baja.
c) Proponer alternativas de parcelamiento que permitan su desarrollo por distintas escalas de empresas y profesionales.
d) Incrementar el espacio público al destinar una superficie a parcelas edificables sustancialmente inferior a la exigida en el Código de Planeamiento Urbano, respetando el volumen de construcción exigido por las bases.

Propuesta
a) En el sector este, de mayor superficie, un trazado curvo continuo, materializado por construcciones de altura uniforme, define un gran espacio verde, de 1 Km de longitud, que incorpora la Plaza de la Ciencia frente al Polo Científico-Tecnológico. Las nuevas manzanas, con frente a Godoy Cruz y al Paseo del Parque, se alinean con las existentes, cuyo perímetro se completa hacia el verde con nuevas construcciones de igual altura.

b) En el sector Oste, entre La Av. Juan B. Justo y las vías, se continúa y amplía el trazado de la calle Darwin, para generar un espacio abierto intermedio que se extiende hasta la calle Soler y finaliza en una plazoleta triangular. Las dos manzanas nuevas preveen torres de hasta 50m de altura, sobre un basamento continuo de 15,50 m, igual al establecido para las manzanas linderas con codificación E3. Las actividades comerciales en PB alentarán la circulación peatonal, en contraste con los muros ciegos que cierran los jardines de las grandes torres en la acera opuesta. En la manzana que finaliza en la Av. Córdoba, se proponen dos torres que rematan el conjunto y utilizan la totalidad del FOT asignado. Es importante señalar que la sombra que arrojan estas construcciones, se extiende principalmente sobre las vías del ferrocarril, asegurando el buen asoleamiento del parque.

c) En el corredor ferroviario, actualmente a nivel, se mantendrán los cruces ferroviarios existentes y se propone transformar dos de ellos, Gorriti y el nuevo de Costa Rica, en pasos bajo nivel, aprovechando que la cota de la vía está alrededor de 1,70m por sobre Godoy Cruz y Av. Juan B. Justo, lo que requiere descender solamente 3,00 m en Gorriti, para permitir el transito de colectivos y 2,00m en Costa Rica para autos particulares. Estos túneles de corto recorrido -“sapitos”- son factibles por la habilitación del aliviador del Maldonado, que permitió que en la última gran lluvia -hace pocos días- ningún sector del barrio se inundara.

Su costo no es demasiado elevado, por lo que son compatibles con la escala del emprendimiento. Si en el futuro se decidiera encarar la construcción del viaducto ferroviario elevado, la inversión estaría sobradamente amortizada, a la luz de la fluidez del tránsito obtenida. Para mejorar la calidad de vida del barrio, se propone una barrera verde de 6m de altura y sección curva, que brindará adecuada aislación acústica, visual y seguridad. Se la materializará con costillas metálicas livianas y plantas trepadoras variadas, desde Santa Ritas hasta tradicionales campanillas, con floración en distintas estaciones.

La situación mejorará si se construye el viaducto elevado. En esa etapa, se continuará con el criterio de localizar actividades comerciales, sobre todo gastronómicas, con expansiones abiertas sobre el parque. Las costillas metálicas que formaban la barrera horizontal, serán reutilizadas para armar un “techo verde” sobre el viaducto, que controle el ruido de los trenes. El solado continuo y la permeabilidad y transparencia de las construcciones, permitirán integrar efectivamente ambos sectores del predio.

d) El tejido urbano. En concordancia con lo planteado en el punto 4.4.1.” Código Urbanístico” del Plan Urbano vigente, la normativa debe concurrir a dos objetivos principales: conformar un espacio público y un tejido edilicio de calidad, entendiendo en ese concepto a sus características ambientales y morfológicas. A tal fin, se propone una normativa que establezca alturas fijas sobre línea de frente y un nivel superior retirado 2m, en una banda edificable de 15m de profundidad, abierta a la calle y al corazón de manzana. Este criterio permitirá eliminar los “patios de aire y luz” necesarios para proyectar vivienda cuando la profundidad del tejido supera los 20/25m,

En las manzanas existentes cortadas por el muro de la playa ferroviaria, el tejido se completará con igual criterio, para darle un borde continuo al parque. Sobre la Av. Juan B Justo se propone un esquema de torres y basamento integrados, dentro de los parámetros de las Bases y el distrito E3. La eliminación del FOT para proyectar el tejido urbano, permite una mejor definición del espacio abierto. Las estructuras resultantes, más compactas y de menor altura y la consecuente asignación de menos superficie de tierra para lograr igual constructibilidad. Este criterio se aplicó para establecer la normativa del nuevo distrito que ocupa parte de la traza de la ex-AU3, con el completo apoyo de los vecinos del barrio, que habían rechazado propuestas anteriores.

En términos de usos, el mayoritario será la vivienda colectiva, pero se admitirán hoteles y edificios administrativos, con locales comerciales y equipamiento educativo y social en las plantas bajas o en parcelas completas.

e) El parque. Alguien dijo que en la actualidad, el mayor lujo es el vacío. Cabría acotar que es así cuando está adecuadamente definido. El proyecto prevé una alineación de tipas a lo largo del paseo curvo, como en Godoy Cruz y jacarandás en las calles transversales. La forestación se completará con algarrobos y paloborrachos en sectores próximos al ferrocarril, para no comprometer el buen asoleamiento del verde. Su trazado permite incorporar, de modo transitorio o permanente, las superficies del área del ferrocarril no ocupadas por la actividad.

A lo largo de ese recorrido, sobre parte del adoquinado existente, se propone un paseo de esculturas de gran tamaño, que reviva la tradición de Buenos Aires. Se materializará a lo largo de los años, con encargos específicos a distintos artistas del país. El esquema se completará con bicisendas y circuitos aeróbicos que vinculen el parque con el barrio. Los sectores de juegos se localizan próximos a las viviendas, para facilitar su uso diario. El equipamiento y la iluminación serán los que utiliza la CABA en el espacio público de la ciudad.

Algunos números
Ni las formulas numéricas ni las estadísticas sirvieron nunca para definir la mejor ciudad. No importan demasiado los metros cuadrados de verde que supuestamente recomienda la OMS, si no su calidad y ubicación. Más allá de esas cuentas, no hay duda en elegir París-Francia y no París-Texas. Sin embargo, algunos datos son útiles a la hora de comparar distintas propuestas.

En este proyecto
Solamente el 25% de la tierra disponible, 26.112 m2 está afectada a parcelamiento y construcción. En el 75% restante, 81.482 m2, que incluye un predio de 1.155 m2 para un Centro Cultural, se destinará a espacio público y calles. Esto permite ganar 11.600 m2 de verde, es decir una plaza de dimensiones respetables. La construcción de los 99.000m2 previstos en las bases se localizará en un 80% de edificios entre 10,50 y 15,00m de altura y un 20% de torres de hasta 50m. Asimismo, se contempla la adición de alrededor de 10.000m2 en el volumen construido destinado a equipamiento social y cultural, evitando así cualquier tipo de construcciones en los espacios abiertos. Dicha superficie, en planta baja y entrepiso o en parcelas completas, podrá estar a cargo del adquirente de la tierra como parte del valor de compra. , una vez decidida su localización.

Etapabilidad
Aunque las Bases no lo plantean, es posible sectorizar el proyecto en dos áreas, a ambos lados del corredor ferroviario. La franja paralela a la Av. Juan B. Justo, de menor superficie pero buena constructibilidad, requiere una inversión menor en infraestructura de servicios y vialidad. En una 1ª etapa se pueden vender esas manzanas y con el ingreso solventar la construcción del parque y el paseo en el sector opuesto, lo que sin duda incrementará el valor de la tierra. Un criterio equivalente se siguió en el desarrollo inicial de Puerto Madero, donde la venta de los antiguos financiar en depósitos de ladrillo sobre Dávila, permitió afrontar la construcción del espacio público.

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